Как правильно выбрать застройщика при покупке жилья в новом доме?

На рынке строительной недвижимости Казахстана сегодня работают несколько тысяч компаний. У каждой из них своя история, свои победы и поражения. Поэтому у покупателя жилья возникает вполне понятный вопрос: «У какого застройщика приобрести квартиру и не прогадать?»

В наше время отсутствие собственной жилой площади — это проблема почти каждого второго жителя столицы. И причиной этому являются неимоверные цены на квадратные метры. Ипотека не по карману. Да и не каждый может подтвердить свои доходы для оформления жилищного займа.

Поэтому выбор не велик. Кто-то покупает земельный участок на окраине Астаны или в близлежащих поселках, чтобы впоследствии построить частный дом, а кто-то пытается решить свою жилищную проблему с помощью долевого участия в строительстве.

Практика долевого участия в жилищном строительстве была официально закреплена соответствующим законом, утвержденным в июле 2006 года. С тех пор долевое строительство сопровождается большим количеством долгостроев и коррупционных скандалов. Некоторые строительные компании не соблюдают условия договора долевого участия, сдают объект в эксплуатацию несвоевременно, либо квартира достается дольщику с множеством недоделок. Какому же застройщику довериться, чтобы сберечь нервы и деньги, совершив удачную сделку?

Узнайте как можно больше о компании-застройщике.

И риелторы, и юристы сходятся в одном: прежде чем вступать в долевое строительство, нужно собрать как можно больше информации о застройщике. Помимо отзывов от владельцев квартир в уже сданных этой строительной компанией домах, следует ознакомиться и с некоторыми документами.

Так, согласно статье 8 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», застройщик и проектная компания должны предоставлять потенциальным дольщикам следующую информацию:

  • наименование и местонахождение застройщика и проектной организации;
  • сведения об учредителях застройщика и проектной компании с указанием наименования юридического лица-учредителя и ФИО физического лица-учредителя;
  • справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц — застройщика и проектной компании;
  • лицензию проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
  • проекты строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение 3 лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию;
  • документы, подтверждающие соответствующие права застройщика или проектной компании на земельный участок (решение акимата о предоставлении права на землю);
  • аудиторское заключение об осуществлении застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве за последний год.

Кроме этого, застройщик и проектная компания должны предоставлять информацию об объекте строительства. Список включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам, выданное ГАСК;
  • указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике.

Лицензия на строительство с привлечением денег дольщиков выдается в 2 этапа, и каждый раз для этого требуется свой список документов. Все вышеперечисленные документы не являются секретными. Если компания действительно заинтересована в продаже жилых площадей, то проблем с предоставлением возникать не должно. Если же компания отказывается предоставлять эту информацию, то стоит насторожиться, ведь, возможно, деятельность данной компании непрозрачна.

При выборе застройщика рекомендуется ознакомиться с утвержденным эскизным проектом, проверить наличие печати и подписи главного архитектора города. По требованию клиентов серьезные компании предоставляют для ознакомления учредительные документы, правоустанавливающие документы на земельный участок и все разрешительные бумаги, которые необходимы для строительства жилого дома.

Cледует учесть, что часть строительных компаний объединена в Ассоциацию застройщиков Казахстана (АЗК). Однако, если выбранная вами компания не входит данное объединение, то это еще не является признаком ее ненадежности. С полным списком членов АЗК можно ознакомиться на сайте azkz.kz.

Что изменилось в законе о долевом участии

До июля 2012 года большинство строительных компаний заключали предварительные инвестиционные договоры. Впрочем, и в настоящее время такое имеет место быть в практике. Их условия схожи с договором долевого участия. Это делалось для того, чтобы на застройщиков не распространялся Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», требования которого не совсем привлекательны.

Закон предусматривает наличие депозита в банке второго уровня, куда вкладывает свои деньги дольщик. А что касается застройщика, он самостоятельно прорабатывает вопрос финансирования строительства с банком. Согласно данному механизму, продавец не может распоряжаться деньгами покупателя.

После многочисленных скандалов между сторонами долевого строительства 13 июля 2012 года власти внесли изменения в закон. Начиная с этого периода, любое привлечение денежных средств для строительства домов приравнивается к долевому строительству и попадает под закон о долевом строительстве.

А теперь и экспертам придется несладко. Ведь в начале июня текущего года презентован законопроект, усиливающий их ответственность за качество экспертизы возведенных объектов. В случае замечаний они будут привлекаться к административной ответственности и облагаться штрафами, размеры которых доходят до 370 тыс. тенге.

Один из застройщиков в ответе на наш запрос сказал: «Многие так называемые недостатки и недоделки, которыми недовольны покупатели, являются на самом деле проектными решениями специалистов, прошедшие государственную экспертизу». Выходит, что сами эксперты допускают все эти недостатки, которые являются причиной большого скандала между дольщиком и застройщиком?!

370 тысяч тенге достигает размер штрафа, который будут платить эксперты в случае некачественной экспертизы.

Как дольщику решать проблемы

Изменение цены в процессе строительства

Проблема:

Если в документе не прописана фиксированная цена за квадратный метр, то не стоит и сомневаться в том, что конечная стоимость квартиры «неожиданным» образом вырастет.

Застройщики будут ссылаться на форс­мажорные обстоятельства и повышение стоимости строительных материалов, а у дольщиков не останется другого выбора, как только согласиться на повышение цены. Впоследствии доказать, что изначально вы соглашались на более низкую цену, будет невозможно.

Что делать:

В договоре обязательно должна быть прописана фиксированная и окончательная стоимость квадратного метра. Только в этом случае строительные компании не имеют права изменять ее, отмечает директор юридической фирмы «Феникс» Талгат Мылтыкбаев.

Фактическая площадь отличается от указанной в договоре

Проблема:

Случается, что дольщик обнаруживает, что площадь квартиры, указанная в договоре, и фактическая площадь не совпадают. И хорошо, если фактическая площадь больше, а если наоборот?

Что делать:

Как отмечает Талгат Мылтыкбаев, серьезные отклонения от общей площади — явление редкое.

Чаще всего в договоре прописывается, что если разница в оговоренной и фактической площади не превышает 5-10%, то ни одна из сторон не предъявляет претензий.

В свою очередь, если площадь квартиры увеличилась более чем на 5-10%, компания может потребовать доплату. И, если в договоре не отражено иное решение данной проблемы, при отказе дольщика доплатить застройщик может взыскать эту сумму через суд, но только в том случае, если дольщик уже принял квартиру.

Поэтому при подписании акта приёма-передачи нужно обязательно проверить, соответствует ли предлагаемая квартира условиям заключенного договора, и измерить площадь.

Дольщик может не соглашаться с какими-либо дополнительными пунктами договора и просить внести изменения, однако компании-застройщики вряд ли пойдут на это. Ситуация на рынке Казахстана такова, что недостатка в клиентах застройщики не испытывают, а потому чаще диктуют условия, нежели подчиняются им.

Долевое строительство: нюансы и риски

Качество отделки не соответствует договору

Проблема:

Заключая договор с дольщиком, строительная компания обещала, что жить в ней можно будет сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Но, получив долгожданные метры, вы обнаружили, что в квартире установлены двери из картона, нет элементарной сантехники и напольного покрытия, то есть квартира сдана вам в черновой отделке.

Что делать:

Согласно Постановлению Правительства РК от 02.05.07 под № 357 «О внесении дополнений и изменений в Постановление Правительства РК от 15.10.01 под № 1328», ввод жилых объектов в эксплуатацию без полной готовности запрещен.

Под полной готовностью понимается состояние помещения, в котором завершены внутренние отделочные (облицовочные, малярные, обойные) работы, постелены чистые полы, установлено сантехническое оборудование, электротехнические приборы бытового назначения, газовые и электрические кухонные плиты и внутри-квартирные дверные блоки. Квартиры разрешено сдавать в эксплуатацию только в чистовой отделке.

Принятие данного постановления правительством РК было обусловлено тем, что сдача жилья в черновой отделке создает проблемы с эксплуатацией и обслуживанием новых домов. Получая квартиру в состоянии полуготовности, владельцы начинают активный ремонт, в связи с чем появляется огромное количество мусора, забивающего мусоропроводы, загрязняющего лестничные площадки, лифты и придомовую территорию.

И хотя, согласно информации Комитета по делам строительства и ЖКХ, требования по чистовой отделке касаются как частных застройщиков, так и тех, кто сдает жилье по госпрограммам, фактически это требование выполняется только последними.

Квартиры продавались и продаются как в чистовой, так и в черновой отделке. Между ними, конечно, есть разница в цене, но и те и другие пользуются спросом, отмечает риелтор астанинского агентства «Альянс» Аида Кендебаева.

Действительно, черновая отделка выгодна не только застройщикам, ведь некоторым покупателям тоже удобнее приобрести квартиру, ремонт которой можно будет делать «с нуля». Поэтому, как правило, клиенты знают, на что идут.

Если же в договоре, заключенном с компанией, было указано условие о сдаче квартиры в чистовой отделке, которая на самом деле не была сделана, дольщик может потребовать от застройщика завершить работы или возместить ущерб. Этот пункт обязательно должен быть предусмотрен в договоре. При этом качество отделки нужно проверять перед подписанием акта приема-передачи.

Квартира не сдана в срок

Проблема:

Пожалуй, сроки сдачи объекта в эксплуатацию — самая больная тема для всех дольщиков. Учитывая казахстанские реалии, задержка на несколько месяцев воспринимается нашими дольщиками как нечто само собой разумеющееся. Но что, если срок растягивается на несколько лет?

Что делать:

Согласно типовому договору, в случае нарушения проектной компанией срока передачи дольщику его доли в жилом здании проектная компания уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору, за каждый день просрочки, а также возмещает убытки в соответствии с Гражданским кодексом РК. Исключение составляют только те случаи, когда самим дольщиком были нарушены пункты договора, касающиеся своевременной оплаты.

Однако что касается задержки по срокам, то здесь застройщики стремятся обезопасить себя насколько это возможно, — отмечает директор юридической фирмы «Феникс». В договоре, конечно, прописывается пеня за просрочку, но условия договора составляются таким образом, что полный размер возмещения за просрочку никогда не превысит определенной суммы. Нужно понимать, что это рыночные отношения, где каждая сторона заинтересована в защите своих интересов. Кроме того, никто не может гарантировать того, что снова не грянет финансовый кризис или не произойдут еще какие-либо форс-мажорные обстоятельства, которые не нарушат как ваших планов, так и планов застройщика.

При этом юрист отмечает, что если на заре долевого строительства задержки по срокам были практически нормой (в некоторых случаях квартиры приходилось ждать до 5 лет вместо указанных двух), то сейчас ситуация изменилась в лучшую сторону.

Ужесточился контроль со стороны государства, рынок стал более цивилизованным. И сейчас, конечно, случаются отставания по срокам, однако они, как правило, не превышают нескольких месяцев, — заметил Талгат Мылтыкбаев.

После приёма квартиры обнаружились недоделки

Проблема:

Представим следующую ситуацию, схожую с предыдущей. Дом в эксплуатацию сдали, и счастливые дольщики получили ключи от квартир, качество отделки соответствует ожидаемому. Однако здесь выясняется, что в окнах щели, в полу трещины, лифт не работает и т.д.

Что делать:

И здесь всё снова сходится на заключенном договоре, в частности на том пункте, в котором указывается ответственность проектной компании за устранение таких недоделок.

В типовом договоре он выглядит следующим образом: дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока отступления работы от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты проектной компанией, по своему выбору вправе потребовать от проектной компании:

  • безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостатка в клиентах застройщики не испытывают, а потому чаще диктуют условия, нежели подчиняются им.

При этом, согласно пункту 1 статьи 69 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и составляет 10 лет, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

Чем быстрее дольщики выявят скрытые недостатки и обратятся за возмещением к застройщику, тем больше у них шансов на успех.

При въезде в квартиру, — рассказывает руководитель отдела развития проектов холдинга BI Group Людмила Куцик, — покупатель осматривает ее на предмет качества строительства и подписывает акт приемки в эксплуатацию. Если качество не оправдывает ожиданий клиента, он в праве не подписывать акт приемки до устранения их застройщиком.

Менеджер по маркетингу строительной компании AstanaTradeInternational Дмитрий Приходько отмечает, что при приобретении квартиры в договоре прописываются гарантийные обязательства от застройщика. «В нем четко прописаны действия в случае обнаружения недостатков или недоделок квартиры: застройщик обязан устранить все замечания. Недостатки устраняются перед подписанием акта приема-передачи квартиры», сообщил он.

Гарантийное обслуживание у строительных компаний Астаны составляет 2-3 года. Например, холдинг BI Group в перечень дефектов, которые считаются гарантийными, относит скрытые строительные изъяны несущих стен и конструкций, перекос и негерметичность окон и дверей, неисправность участков электросети, системы отопления и канализации, сырость откосов и углов стен и др.

Квартира расположена на «незаконном» этаже

Проблема:

Вы вложились в строительство жилья и даже получили квартиру, когда вдруг узнали, что в проекте вашего этажа нет! Строительство дополнительных, нелицензированных этажей — довольно распространенная практика среди недобросовестных отечественных застройщиков. Более того, в них продаются квартиры, владельцы которых остаются ни с чем, когда после очередной проверки суд принимает решение о сносе незаконных этажей.

Лишние этажи могут и не сносить. В теории, если застройщики проведут техническое обследование зданий, учтут рекомендации экспертов и усилят конструкции и узлы зданий, внесут коррективы в первоначальный план и получат положительное заключение госэкспертизы и постановление акимата, то надстроенные этажи сохранят. Однако на деле это вряд ли осуществимо, так как проведение всех процедур связано с большими затратами, как материальными, так и временными. Поэтому разобрать верхние этажи представляется более простым вариантом.

Что делать:

Чтобы не попасть впросак, перед подписанием договора внимательно изучите проектно-сметную документацию с положительным заключением экспертизы, в которой и указываются все характеристики возводимого здания. Перед заселением запросите у застройщика вступивший в силу и подписанный всеми уполномоченными органами акт государственной приемочной комиссии. За все нарушения в строительстве несут ответственность не только застройщик и проектная компания, но также и приемочная комиссия, ГАСК, которые проводят госэкспертизу. Их заключения и подписи должны присутствовать обязательно.

Как принимать квартиру в новостройке?

Обращаем внимание

Условия, предлагаемые разными строительными компаниями, могут отличаться друг от друга, но, несмотря на это, существуют обязательные пункты договора. Отсутствие хотя бы одного из них указывает на то, что такой документ не может быть поставлен на учет в государственном органе, а значит, не может быть законным. К обязательным пунктам договора о долевом участии в жилищном строительстве относятся:

  • определение в соответствии с проектно-сметной документацией доли дольщика в жилом здании, которая подлежит передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • срок передачи проектной компанией доли в жилом здании дольщику;
  • сумма, подлежащая внесению дольщиком по договору на депозит банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и/или нежилого помещения;
  • гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
  • обязательное приложение к договору части архитектурной проектной/проектно-сметной документации, планов застройки жилого помещения, этажности;
  • указание размера неустойки в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме;
  • указание размера неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
  • порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
  • указание необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее 15% от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Договор снимается с учета после подписания акта о передаче дольщику его доли в построенном жилом здании. Согласно статье 9 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», договор вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по делам строительства и ЖКХ.

Перед подписанием обязательно проверьте содержание договора по пунктам и убедитесь, что все они соответствуют обязательным условиям и требованиям, которые оговаривались со строительной компанией устно, — уточняет юрист.

От чего зависит стоимость квадратного метра

При выборе застройщика, безусловно, дольщик обращает внимание на стоимость одного квадратного метра. Данный параметр зависит от множества факторов.

  • Использование дорогих кредитных средств

Одним из факторов, влияющих на формирование цены за квадратный метр, по утверждению застройщика ТОО «Шар Құрылыс», является необходимость использования дорогих кредитных средств банка и невозможность продуктивного использования денег дольщиков.

  • Повышенные требования к отделке помещения

Застройщики считают, что к увеличению стоимости квадратного метра ведут повышенные требования властей города к чистовой внешней и внутренней отделке помещения. Компания «Квартиры.kz» предлагает своим клиентам квартиры, квадратный метр в которых в среднем стоит 1300 у.е. Однако, если квартира сдается в черновой отделке, стоимость квадратного метра может быть снижена и до 900-950 у.е.

  • Расположение объекта

Проекты эконом-класса чаще всего расположены на окраине, в так называемых спальных районах. Оцените, если на участке нужно делать снос, то застройщик затратит намного больше средств, когда будет выкупать и сносить объекты в центре города, нежели в мкр. Коктал или Достык.

Как отметили в ТОО «Шар Құрылыс», в стоимость квадратного метра всех жилых комплексов входит: цена земельного участка, строительно-монтажные работы, наружные и внутренние инженерные коммуникации (сети), строительные материалы, заработная плата, налоги и прочие расходы. Также средняя стоимость 1 кв.м возводимого жилья зависит и от ситуации, сложившейся на рынке недвижимости.

Юрист Талгат Мылтыкбаев отмечает, что если раньше инициатива в большинстве случаев принадлежала застройщикам, то теперь она отчасти перешла к дольщикам, которые сами нанимают строительные компании.

В целом ситуация с долевым строительством разительно отличается от того состояния, в котором она находилась раньше. В период строительного бума и во время кризиса мошенничество в этой среде процветало: постоянно возникали фирмы-однодневки, одна и та же квартира продавалась нескольким разным дольщикам и т.д.

Сейчас мошенничество на рынке строящегося жилья практически не встречается, — говорит юрист. Нельзя, конечно, сказать, что шанса столкнуться с какими-либо махинациями или недобросовестными застройщиками нет совсем, но откровенно мошеннические схемы в прошлом. Влияние времени сказывается. Сейчас на рынке важно иметь хорошую репутацию, да и государство постоянно усиливает контроль.

Источник: kn.kz