Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости Республики Казахстан в 2015 году

Главные события года

Уходящий год стал судьбоносным для политической и экономической жизни Казахстана, что во многом связано со следующими событиями:

  • 26 апреля состоялись выборы Президента страны, победителем на которых стал Нурсултан Назарбаев, набравший 97,5% голосов избирателей;
  • 27 июля в Женеве подписан протокол о присоединении республики к ВТО (всемирной торговой организации);
  • 20 августа Нацбанком был объявлен переход к свободно плавающему курсу тенге.

Произошедшее незамедлительно отразилось на всех отраслях экономики страны, в том числе вызвало изменения и на ранке недвижимости, в том числе жилой. Пожалуй, самым значительным фактором, определившим последующее поведение контрагентов, стало падение курса национальной валюты, что привело к проявлению как сильных, так и слабых сторон данного звена рыночных отношений.

Анализ статистических данных

Согласно данным Комитета по статистике Республики Казахстан количество сделок купли-продажи жилья в январе-ноябре 2015 года составило 150 685, при этом отмечается рост на 4,7% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, причем динамика по регионам значительно отличается, что подтверждается данными рис. 1.

Динамика продажи жилья в РК за 2015 год

Рис. 1 - Динамика количества договоров купли-продажи жилья в РК по регионам с января по ноябрь 2015 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. (Составлено на основании данных stat.gov.kz).

Как показывают данные рис. 1. наибольший прирост по числу сделок за текущий год наблюдается в Мангистауской области и г. Астана, наименьший прирост – в Северо-Казахстанской области. Основным фактором, оказавшим влияние на данную динамику, может быть уровень доходов населения данных регионов, распределение которого по областям и городам республиканского значения в последние годы не претерпело особых изменений.

Показательной является динамика сделок на жилье в ноябре по сравнению с октябрем 2015 года. В целом число договоров по РК снизилось на 8,3%, при этом ситуация по областям и городам республиканского значения заслуживают особого внимания (см. рис. 2).

Динамика продажи жилья в РК за октябрь-ноябрь 2015 года
Рис. 2 - Динамика количества договоров купли-продажи жилья в РК по регионам в ноябре 2015 года по сравнению с октябрем 2015 года. (Источник данных: stat.gov.kz).

Показатели, представленные на рис. 2, свидетельствуют о значительной дифференциации динамики числа сделок на рынке жилой недвижимости по регионам страны. Так, наибольший прирост отмечается в Актюбинской, Кызылординской и Южно-Казахстанской областях. Данные субъекты республики, традиционно относящиеся к «бедным», проявили небывалую активность и платежеспособность в ноябре, что дает им право оставаться полноценными контрагентами на рынке недвижимости страны, которых не стоит «сбрасывать со счетов».

Отрицательную динамику продемонстрировали 10 регионов страны, наиболее существенный спад произошел в Мангистауской области и г. Астана, что может объясняться в первую очередь ростом курса доллара и как следствие ростом цен на жилую недвижимость, и подтверждается индексами цен на жилье в 2015 году по месяцам, приведенными на рис. 3 и 4.

Индекс цен продажи нового жилья в Казахстане в 2015
Рис. 3 - Индекс цен продажи нового жилья в РК в 2015 году. (Источник данных: stat.gov.kz).

Согласно данным рис. 3 наблюдается рост цен на новое жилье в течение всего года: за исключением мая 2015 года по сравнению с маем 2014 года во все остальные месяцы индекс составил 100% и более. Причем, рост индекса наблюдается с августа текущего года, что связано в первую очередь с повышением курса доллара.

Индекс цен перепродажи квартир в РК в 2015 году
Рис. 4 - Индекс цен перепродажи благоустроенного жилья в РК в 2015 году. (Источник данных: stat.gov.kz).

Аналогичная ситуация наблюдается и на вторичном рынке (см. рис. 4), где каждый месяц фиксируется рост цен на 1-3% по сравнению с предыдущим месяцем текущего года, на 4-6% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. На первый взгляд такие изменения могут показаться незначительными, но следует помнить, что рост стабильный, и месяц за месяцем цена растет. Например, если в январе новая квартира стоила 12 млн. тенге, то к декабрю ее цена составляет уже 13,3 млн., то есть общий прирост составил более 10%.

В целом же согласно официальным отчетам Комитета по статистике Республики Казахстан рынок жилой недвижимости в стране остается относительно стабильной сферой деятельности, с чем не согласны многие эксперты в данной отрасли.

Мнение экспертов

Многие специалисты в области отечественной недвижимости сходятся во мнении, что 2015 год стал для рынка стрессовым, в первую очередь в связи с девальвацией национальной валюты, что привело к значительным изменениям в поведении покупателей, продавцов, посредников и других участников экономико-политической среды. К числу основных тенденций развития рынка жилой недвижимости Республики Казахстан в уходящем году можно отнести следующие:

  • значительное снижение цен на жилье в долларовом эквиваленте (около 30%);
  • периодический срыв сделок купли-продажи, обусловленный нестабильностью обменного курса тенге;
  • превышение предложения над спросом, особенно на рынке элитного жилья;
  • смещение активности покупателей в сторону экономичного жилья;
  • повышение интереса к покупке квартир в новостройках, связанное с тем, что некоторые из застройщиков снизили цены, некоторые предложили рассрочку;
  • ужесточение ипотечного кредитования (до 27% годовых), очевидно вызвавшее уменьшение числа желающих купить квартиру в кредит.

В целом к концу года наблюдается снижение числа заключаемых договоров по приобретению жилья, что объясняется постоянным падением курса тенге и ожиданием потенциальных покупателей (имеющих в наличии доллары) еще более низких цен.

Прогноз на 2016 год

Считается, что делать прогнозы – неблагодарное занятие, далеко не все из них сбываются, и в этом не всегда вина эксперта, в реальность вмешиваются различные факторы, предсказать которые подчас не в силах никто. Тем не менее, даже грамотные участники рынка знакомятся с предлагаемыми возможными сценариями развития событий, пытаясь с учетом этого принять верное решение.

Покупка жилья – очень важный шаг для каждого, для одних от него зависит комфортность проживания в ближайшие годы, а может и до конца жизни, для других – это вопрос удачного вложения сбережений. В ситуации с продажей важным фактором выступает время, в течение которого планируется сделка, если оно позволяет, возможен учет происходящих изменений. Потенциальным покупателям и продавцам жилья предлагаем ознакомиться с прогнозируемыми тенденциями развития казахстанского рынка жилой недвижимости:

  • начнется постепенная дедолларизация рынка, связанная с неустойчивостью обменного курса, что негативно влияет в настоящее время на процесс заключения сделок;
  • изменение цен неизбежно, но в тенговом эквиваленте вероятен их рост;
  • возможно снижение уровня платежеспособности населения (особенно тех, кто имеет накопления в нац. валюте);
  • в ближайшее время прогнозируется появление новых продуктов, стимулирующих покупателя к совершению сделки, например, аренда с последующим выкупом.

С учетом вышеприведенных направлений развития интересующего нас рынка приведем некоторые советы экспертов для покупателей и продавцов:

  • жилье не бывает бесплатным, любое понижение цен сменяет ростом, не опоздайте с принятием решения;
  • если имеются долларовые накопления, стоит повременить с приобретением квартиры, цены в у.е. скорее всего, понизятся еще;
  • пока на рынке имеется большой объем предложений, есть хорошая возможность выбора;
  • при продаже квартиры следует руководствоваться не той самой ценой, которую хочется получить, а реалиями рыночной ситуации – не переоценивайте свою недвижимость.

Как видно, советы экспертов противоположны, поэтому следует учесть индивидуальные факторы и самостоятельно сделать выбор. Желаем удачи!