Современный кризис на рынке недвижимости Казахстана

Изменения в экономике РК

Происходящие в экономике Казахстана изменения сказываются на всех сферах деятельности, включая рынки потребительских товаров, сырья, материалов, ценных бумаг и другие, не стал исключением и рынок недвижимости. Такие процессы, как девальвация национальной валюты и установление «плавающего курса» не могли не отразиться на действиях субъектов спроса и предложения данного рынка.

Ситуация на вторичном рынке жилья

После падения курса национальной валюты на рынке жилья в несколько раз сократилось число заключенных сделок, субъекты рынка выжидают развития ситуации. В настоящее время тенге потерял более 50% своей стоимости по отношению к доллару и евро, что склоняет большую часть продавцов недвижимости к использованию цен, которые можно было бы менять в привязке к изменениям обменных курсов.

Согласно мнению экспертов на отечественном вторичном рынке жилья продавцов можно разделить на три группы:

  1. продавцы, реализующие залоговую недвижимость, имеющие ипотечные займы в тенге, которые благодаря сложившейся ситуации согласны на торг и уступки в цене;
  2. продавцы, не имеющие потенциальных покупателей, они не верят в то, что в реальности происходит, поэтому удерживают цену на прежнем уровне, а также те, кто имеет долларовую ипотеку;
  3. продавцы, снявшие с продажи квартиры с целью их иного использования, например, для сдачи в аренду, что в данных условиях может принести больше выгоды, нежели непосредственная продажа.

Падение цен на квартиры в КазахстанеПосле того, как был введен «плавающий курс тенге», цены на недвижимость резко увеличились, вместе с тем, те же цены, но в у.е. значительно снизились. В связи с этими обстоятельствами многие участники рынка отменили заключение сделок, часть из них до сих пор не определилась с дальнейшим поведением: стоит ли продавать квартиру или выгоднее повременить.

Согласно данным аналитиков, когда тенге был отпущен в свободное плавание, цены на квадратные метры упали не менее чем на 3%. При этом прогноз дается достаточно пессимистический: к концу 2015 года прогнозируется падение цен не менее чем на 20%, а к концу 2016 – не менее чем на 40%.

По мнению специалистов «АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Қазына»» рынок недвижимости в республике стагнировался, сохранится лишь небольшое число сделок. Кроме того, снижение реальных доходов граждан Казахстана, ухудшение в связи с этим качества жизни неизменно должны вызвать в будущем снижение цен на жилье.

Ситуация на первичном рынке жилья

С точки зрения специалистов в области первичного рынка недвижимости, она может быть классифицирована следующим образом:

  1. недвижимость сдана в эксплуатацию, что повлекло за собой рост продаж более чем в 2,5 раза при предварительных тенговых ценах, поскольку расчеты были произведены по прежним затратам на строительство, значит в данной ситуации для покупателей выглядят достаточно привлекательно;
  2. жилье достроено или находится в состоянии завершения строительства, что также привлекает покупателей, поскольку сделки осуществляются по низкой цене в привязке к прежнему обменному курсу;
  3. недостроенные новостройки, в отношении которых сделки отсутствуют, поскольку, как правило, у застройщиков имеются долларовые долговые обязательства и нет возможности изменить цены.

Эксперты по недвижимости советуют вкладывать инвестиции именно в новостройки, которые уже сданы в эксплуатацию и продаются по «старой» цене. В ближайшее время покупатели такого жилья осознают всю выгоду и выкупят все квадратные метры, и еще не известно, когда начнется реализация новых проектов. При этом конечно важно навести справки о репутации застройщика, его успешно реализованных проектах и инвесторах.

Характеристики застройщика в кризис

Макет компании застройщикаВ связи со сложившейся экономической ситуацией, многие из существующих строительных компаний будут вынуждены свернуть свою деятельность, поэтому выбирая компанию-заказчика строительства вашей новой квартиры следует следовать ряду рекомендаций, чтобы не стать спонсором банкрота, а именно проверить наличие таких документов, как лицензия и постановление на строительство, а также заключение государственной экспертизы на реализацию проекта.

Немаловажным обстоятельством является размер компании и история ее работы, особенно в периоды кризисов. Если организация крупная, она в состоянии в случае необходимости финансировать строительство одного объекта за счет другого, что нельзя сказать о малом предприятии.

Для покупателя наиболее удобным вариантом было бы привлечение профессионального юриста, который сможет оценить все риски сотрудничество с компанией-застройщиком и порекомендовать пути их снижения в виде грамотного договора.

В том случае, если потенциальный владелец квартиры в новом доме принял решение о заключении сделки купли-продажи, ему важно знать о следующих необходимых элементах договора:

  • сроки сдачи недвижимости владельцу;
  • процент доли от общей в жилом доме;
  • цена сделки;
  • гарантийный срок;
  • наличие архитектурно-сметной документации;
  • учет суммы неустойки в случае нарушения срока сдачи жилья и внесения платежа;
  • условия передачи банком средств дольщика в строительную компанию;
  • упоминание о том, что первоначальный взнос составляет не менее 15% общей стоимости.

Если из перечисленного выше перечня, хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, это может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, что грозит покупателю отсутствием полных гарантий.

Ипотечное жилье к кризисной ситуации

Стоит ли продавать квартируОтечественный рынок недвижимости зависим от ипотечного кредитования, которое в последние годы характеризуется спадом в связи со значительной нестабильностью этого инструмента. В условиях кризиса эксперты прогнозируют снижение предложений новых квартир для ипотечного кредитования с 8 тыс. до 5 тыс.

Многие коммерческие банки в условиях кризиса пересматривают ставки по ипотечному кредиту, что должно заставить задуматься будущих покупателей жилья о значительной нагрузке на бюджет семьи.

Специалисты считают, что покупка квартиры в ипотеку требует тщательного обдумывания с точки зрения вопросов сопоставления доходной и расходной статей семейного бюджета с учетом изменений в условиях кризиса.

Влияние кризиса на рынок арендного жилья

Влияние кризиса на рынок недвижимостиВ связи с девальвацией тенге неизбежной оказалась реакция со стороны съемщиков и арендодателей квартир, что выразилось, в первую очередь в росте предложения аренды и спроса на нее.

Поскольку реальные доходы граждан и их тенговые сбережения уменьшились, многие оказались вынуждены решать свои жилищные проблемы при помощи аренды, что повлекло за собой увеличение спроса.

С другой стороны, часть потенциальных продавцов недвижимости приняло решение не продавать жилье, а попытаться извлечь из него доход в виде сдачи квартиросъемщикам хотя бы в ближайшее время до прояснения ситуации в экономике, что выразилось в росте предложения в сегменте аренды.

Особенно данные тенденции характерны для крупных городов, таких как Алматы и Астана, при этом в некоторых регионах страны реакция оказалась противоположной, что объясняется недостаточной обеспеченностью населения жильем, но в целом рынок отреагировал активизацией в данном сегменте.

Также следует отметить снижение ставок аренды, что вызвано все тем же снижением реальных доходов населения и увеличением количества квартир и домов, предлагаемых к сдаче.

Подводя итог, можно сказать, что в условиях экономического кризиса рынок недвижимости страны в первую очередь и достаточно остро реагирует на сложившуюся ситуацию, и каждый из агентов сделок должен это учитывать.