Новая жилищная программа «Нурлы жер»

Комплексные меры по развитию рынка жилья

Несмотря на активную государственную политику в сфере обеспечения казахстанцев жильем, вопрос на протяжении многих лет продолжает оставаться актуальным для всех регионов. По поручению Президента с 2017 года начинается внедрение в жизнь новой жилищной программы «Нурлы жер», в планах которой предоставление 1,5 млн. семьям в течение ближайших 15 лет достойного жилья.

Данная инициатива содержит пять основных направлений по развитию рынка жилой недвижимости в Казахстане:

- предложение частным застройщикам банковских кредитов по льготным ставкам за счет их субсидирования при финансовом посредничестве АО «Даму»;
- предоставление госсубсидий по ипотечному кредитованию населения при участии АО «КИК»;
- пролонгирование программы по строительству кредитного жилья для вкладчиков АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК);
- дальнейшая работа акиматов по предоставлению социально незащищенным слоям населения арендного жилья без права дальнейшего выкупа;
- выделение под частное строительство жилых домов земельных участков при условиях их обеспечения необходимой инфраструктурой и использования единого архитектурного стиля.

Каждый из обозначенных пунктов заслуживает особого внимания и может привлечь внимание различных субъектов рынка жилья.

Стимулирование частных застройщиков

Первым направлением программы «Нурлы жер» является субсидирование кредитной ставки для частных застройщиков. Цель внедрения данного финансового инструмента – стимулирование строительных компаний к участию в отечественном рынке строительства жилья. Каждый год из бюджета Республики банки будут получать субсидии в размере 7% годовых по кредитам для застройщиков через фонд АО «Даму».

Застройщик, претендующий на получение субсидии по госпрограмме, должен соблюдать ряд требований:

- целевое назначение займа – жилищное строительство;
- банк второго уровня (БВУ) кредитует застройщика не более чем на три года;
- предельный срок субсидирования - три года, соответствующий сроку кредитования;
- из отстроенного жилья не менее половины должно быть предложено вкладчикам ЖССБК по установленной цене

АО «Даму» со своей стороны обязуются информировать ЖССБК о проектах, соответствующих указанным характеристикам.

Обеспечение демократичности ипотечных кредитов всех БВУ

Согласно плану «Нурлы жер» вторым направлением по развитию рынка жилой недвижимости выступает государственное субсидирование процента ипотечного кредита. Основная цель - обеспечение максимальной доступности ипотеки для частных лиц. При этом планируется выдача госсубсидий БВУ по кредитам на сумму до 7% ставки таким образом, чтобы итоговый процент ипотечного кредита для конечного заемщика составил 10% годовых. Финансовым агентом по использованию данного инструмента будет выступать АО «КИК», с текущего года выделяя субсидии БВУ за счет средств республиканского бюджета.

Для заемщика, планирующего получить ипотечный кредит по госпрограмме, названы условия участия:

- целевое назначение – приобретение квартиры на первичном рынке;
- предельный срок кредитования – пятнадцать лет;
- начальный взнос – не менее 30% от стоимости недвижимости;
- предельная сумма ипотечного кредита, подлежащего субсидированию – 15 млн. тенге (города республиканского значения – 20 млн. тенге);
- период действия – до десяти лет без превышения срока кредитования

Выдача субсидий возможна только для ипотеки, цель которой -приобретение жилья, т.е. получение субсидии при выдаче других кредитов (на покупку недвижимости другого назначения, земельного участка и т.п.) не допускается.

Пролонгирование проектов кредитного жилья ЖССБК

Программа «Нурлы жер» предусматривает не только внедрение нововведений на отечественном рынке жилой недвижимости, но и поддержку уже существующих направлений государственного участия в строительном секторе экономики. Так, третьим направлением программы Президент назвал продолжение возведения жилья для последующей продажи в кредит вкладчикам ЖССБ. Главная цель – увеличение на рынке предложения дешевого жилья, в том числе для очередников акиматов. Финансирование данного направления будет осуществляться местными бюджетами за счет эмиссии облигаций. Максимальная цена кредитного жилья за один квадрат составит от 140 тыс. тенге до 180 тыс. тенге в зависимости от региона. При этом общая площадь квартиры не должна быть более 80 кв. м ± 5%. В случае превышения указанных цифр, затраты по превышению сметы строительно-монтажных работ возмещаются за счет стройфирмы.

В данном проекте ЖССБК играет роль кредитора участников программы, которые обязательно должны иметь сбережения в этом банке. Одним из важных моментов является принцип, согласно которому не менее 50% готовых квартир должно быть предоставлено очередникам местных исполнительных органов (МИО). Правила отбора участников программы и последующее распределение жилья осуществляются на конкурсной основе с использованием балльной системы.

Клиенты ЖССБК, желающие участвовать в программе, должны подготовить пакет документов с соблюдением следующих требований:

- наличие гражданства РК или статуса оралмана;
- доказательство требуемой финансовой состоятельности;
- отсутствие жилой недвижимости в РК (с небольшими исключениями);
- отсутствие случаев запланированного ухудшения условий проживания в течение пяти лет в РК;
- подтверждение статуса гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий в МИО (для очередников).

Параллельно с реализацией данного проекта МИО продолжают работу по организации строительства многоквартирных домов по программам «Нурлы жол» и «Развитие регионов до 2020 года» до окончательного их завершения.

Улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан

В плане «Нурлы жер» значительное внимание уделяется решению жилищных проблем социально незащищенных граждан. Государственная помощь для данной категории населения раскрыта в четвертом направлении – «предоставление арендного жилья без права выкупа». Цель – обеспечение неблагополучных групп населения достойным жильем, улучшение их жилищных условий. Для достижения поставленной цели в регионах создаются специальные фонды целевого арендного жилья, из госбюджета будет выделено 25 млрд. тенге, которые будут доведены на места в первом квартале 2017 года.

Жилье в аренду без выкупа будет выделяться социально уязвимым семьям из списков, зарегистрированных в МИО. Размер арендного платежа должен быть доступным для выплаты, его расчет производится местными акиматами.

Стимулирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Помимо вышеуказанных мер развития рынка жилой недвижимости, ориентированных на поддержку строительства многоквартирных домов в числе нововведений «Нурлы жер» выделено отдельное (пятое) направление, предполагающее государственное стимулирование ИЖС посредством предоставления населению земельных участков и подведения к ним инженерно-коммуникационной инфраструктуры (ИКИ). Цель предложенных мер - поощрение частного строительства домов. Главными субъектами данного проекта могут быть граждане, являющиеся очередниками МИО на рапределение участков под частную застройку.

Для дальнейшего развития ИЖС со стороны государства предусматривается выполнение нескольких мероприятий:

- выделение под ИЖС территорий в соответствии с генпланами и проектами планировки;
- предоставление гражданам акиматами на безвозмездной основе типовых проектов застройки;
- обеспечение земучастков инженерными коммуникациями до начала строительных работ;
- распределение среди очередников участков под застройку.

Приоритетным считается строительство частных жилых домов в единообразном стиле с привлечением одного застройщика. Стоимость строительства одного квадратного метра жилья должна быть не выше 120 тыс. тенге (без учета затрат на коммуникации), но при продаже готового строения стоимость ИКИ будет учтена.

Для участников пилотного проекта предусмотрено два варианта приобретения построенного дома: выкупить самостоятельно либо взять для покупки банковский кредит. При посредничестве ЖССБ возможно получение займа по демократичной ставке (до 5% годовых) с учетом государственного финансирования до 7% годовых не более чем на пятилетний срок.

Порядок согласования действий банка с акиматами включает в себя ряд шагов:

- акимат информирует граждан о начале и условиях осуществления проекта и составляет списки претендентов на участие;
- МИО вручает претенденту направление на прохождение процедуры квалификации в банке;
- банк проводит процедуру квалификации и информирует акимат о ее результатах;
- МИО составляет итоговый список участников госпрограммы и приступает к организации строительных работ;
- по окончании оформления и регистрации документов по купле-продаже недвижимости акимат передает их в ЖССБ для оформления кредита очередникам;
- банк выдает очередникам кредиты под залог ИЖС с передачей им акиматами земельных участков во временное возмездное пользование;
- после полного погашения затрат по строительству МИО передает гражданам – участникам программы земельные участки в частную собственность.

В настоящее время данное направление госпрограммы является пилотным проектом, целесообразность последующего применения которого будет оценена по результатам его реализации.