Основные способы обмана покупателей жилья в новостройках

Как не разочароваться в мечте?

Некоторые потенциальные покупатели квартир отдают предпочтение заключению сделки на первичном рынке жилья, объясняя такое решение многими преимуществами новостроек. Соглашаясь с ними, все же следует напомнить об опасностях такой покупки, которые кроются в отношениях между будущими владельцами и продавцами недвижимости, когда честный плательщик может оказаться обманутым.

Как не дать обмануть себя при покупке квартирыСовременные СМИ наполнены статьями и репортажами о «судьбах несчастных дольщиков», вложивших последние деньги в свою мечту о новой комфортабельной квартире и оказавшихся «у разбитого корыта». Мошенники очень изобретательны и профессиональны, им знакомы прямые и косвенные методы обхода законодательства, а зачастую и непосредственного его нарушения. Борьба с обманом на рынке первичного жилья продолжается многие годы, и нередки случаи, когда преступники остаются безнаказанными.

Чтобы не оказаться в числе потерпевших, покупателю необходимо владеть информацией о том, с какими проблемами он может столкнуться и как защитить себя. Специалисты рассказывают о различных вариантах незаконного обогащения застройщиков, мы рассмотрим основные из них.

Чем отличается проектная площадь квартиры от реальной?

Нередки случаи, когда площадь квартиры, утвержденная в договоре между покупателем и продавцом, не соответствует той, которая построена по факту. Конечно, если после завершения строительных работ и обмера новой квартиры, выясняется, что реальная площадь больше проектной, со стороны продавца будут предприняты все возможные меры по возмещению разницы будущими владельцами.

Но, если ситуация складывается обратная, застройщик всячески будет стремиться избежать перерасчета не в свою пользу.
Для получения доплат со стороны дольщика застройщик может пойти на сговор с работниками организации, производящей замеры. Существуют различные способы увеличения площади жилья, например:

  • замерщики могут «забыть», что следует исключать короба, скрывающие вентиляцию, сантехнические трубы и т.п.;

  • если геометрически комната представляет собой трапецию, то в расчет берется самая длинная стена;
  • возможно включение в жилое помещение балконов и лоджий, но это уже противозаконно.

Понятно, что такими методами нельзя добиться увеличения площади квартиры на значительные цифры, обычно расхождения составляют 1-2 м2, но учитывая количество квартир и стоимость одного квадратного метра данные подходы могут обеспечить недобросовестным застройщикам неплохой дополнительный доход.

Нужны ли дополнительные услуги?

Еще один вариант выманивания денег от покупателя – это заключение договора об оказании дополнительных услуг, цена которых, как правило, значительно выше рыночной и без согласия на них основной договор не подписывается. Мало того, подобные услуги в результате могут быть вообще не оказаны, либо будут предоставлены не в полном объеме.

Примерами могут быть:
  • услуги за оформление документов купли-продажи;
  • страховки различных видов;
  • последующее оформление права собственности на недвижимость и т.п.

В подобной ситуации добросовестный дольщик обычно соглашается на все, что ему предлагают, считая это нормальной практикой, подписывает нужные документы, не задумываясь о том, что будет переплачивать за основной объект сделки от 5 до 60% его стоимости.

Чем опасен долгострой?

Достаточно популярный вид мошенничества со стороны застройщика – так называемый «долгострой». На практике известны многочисленные случаи, когда строительство искусственно затягивалось, а с вкладчиков потом требовали доплаты, объясняя это подорожанием цен на стройматериалы и оплату работы строителей с учетом поднявшихся тарифов. При этом деньги, полученные с потенциальных владельцев, постоянно находились в обороте на стороне и, естественно, приносили прибыль.

Второй вариант получения выгоды от долгостроя – это смена дольщика. Если стройка длится много лет, вкладчик будет требовать возврата денег и может их получить обратно, так поступают многие «честные» фирмы. При этом первоначальный пай за долгие годы обесценился, а жилье будет продано новому владельцу по уже завышенной цене.

На что обратить внимание в договоре?

Основополагающим документом взаимоотношений между покупателем квартиры в новостройке и застройщиком является договор. Согласно юридической практике, к сожалению, далеко не все покупатели внимательно с ним знакомятся, а ведь именно в нем оговариваются основные моменты сделки. Вероятны различные способы использования договора нечестными компаниями с целью получения выгоды для себя:

  1. подмена продавца, предполагающая продажу квартиры от имени застройщика, и заключение договора с другой организацией, не связанной с ним;
  2. заключение предварительного договора купли-продажи, который в настоящее время не дает покупателю никаких гарантий, а лишь предполагает последующее заключение основного договора;
  3. в договоре обязательно наличие таких реквизитов, как адрес, характеристика и цена недвижимости, данные об участниках сделки, время, место и способ исполнения обязательств, права и обязанности сторон; в случае отсутствия хотя бы одного из этих пунктов договор юридической силы иметь не будет;
  4. самый опасный вариант отношений между покупателем и продавцом - предложение внесения первоначального взноса без заключения договора на очень выгодных для дольщика условиях; несмотря ни на какие уловки со стороны застройщика – такая сделка недопустима.

Как выбирать застройщика?

Специалисты рекомендуют при выборе строительной компании собрать всю возможную информацию о ней:

  • проверить репутацию;
  • обратить внимание на стаж;
  • проанализировать сданные и текущие проекты;
  • ознакомиться с учредительными документами.

Как показала практика, даже успешные фирмы требуют проверки, в первую очередь на наличие разрешения на строительство. Если потенциальный владелец квартиры до заключения сделки не убедится в том, что разрешительные документы в порядке, он рискует потерять все вложенные средства.

Что показывает практика?

Обамнутые дольщики, как ими не статьВ том случае, когда проблема все-таки возникла, не стоит отчаиваться, стоит бороться. Как показывает юридическая практика последних лет, высока вероятность выигрыша спора в суде именно покупателем, а не продавцом. Государство в подобных ситуациях также не остается в стороне, прилагая усилия по защите проблемных дольщиков. Так, по словам вице-министра национальной экономики Каирбека Ускенбаева более тысячи проблемных дольщиков Казахстана до конца текущего года станут владельцами квартир, до конца 2015 года будут достроены девять объектов и пять – в следующем. В целом в настоящее время решены проблемы 97,5% тех, кто мог остаться без жилья по вине недобросовестных застройщиков, и работа продолжает вестись.

Конечно, приведенный выше перечень вариантов обмана в новостройках специалисты могут дополнить, деятельность мошенников постоянно дополняется новыми способами отъема денег у населения, но при этом и покупателям не стоит снимать с себя ответственность. Один из самых распространенных вопросов проблемному дольщику в суде звучит так: «Каким образом взрослый дееспособный человек мог поставить подпись в данном договоре? О чем он думал?» Поэтому прежде, чем покупать жилье в новостройке, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы, максимально обезопасив себя от возможного обмана.