Покупка залоговой квартиры с торгов

Есть устоявшееся мнение, что аукцион является достаточно удобной процедурой для приобретения недвижимого имущества по выгодной цене, при этом специалисты считают данный вариант весьма сложным. Мы попытаемся разобраться, в чем же выгода и в чем сложности.

Варианты приобретения

Обычно на продажу выставляются квартиры заемщиков, которые в связи с разными ситуациями не смогли полностью рассчитаться по ипотечному кредиту, в ответ на что коммерческие банки согласно условиям заключенного договора получили право реализовать невыкупленное жилье. При этом банки могут использовать две возможности:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         1. в случае отсутствия платежей по кредиту банк подает иск в суд, но основании решения которого в пользу истца впоследствии продают залоговую квартиру; если же жилье является объектом ипотеки, его реализация осуществляется посредством публичных торгов;                                                                                                                                                                                                                     2. также допускается процедура без привлечения судебных инстанций, тогда в процессе важная роль отводится доверенному лицу залогодержателя.

Необходимо отметить, что во внесудебном порядке возможна реализация далеко не всего залогового жилья, существуют определенные ограничения. К их числу относятся объекты, представляющие различную общественную ценность, отсутствие согласия второго лица при оформлении договора; в данных ситуациях законом предусматривается прохождение процедур через суд.

Правила проведения

  • аукцион осуществляется доверенным лицом, которое ранее было оговорено в договоре либо по назначению залогодержателя;

  • в число участников допускаются любые лица, за исключением организатора;

  • местом торгов будет являться район с учетом нахождения объекта продажи;

  • время аукциона – любой день в период с 9.00 до 18.00;

  • аукцион не состоится, если потенциальных покупателей было менее 2 субъектов;

  • аукцион недействителен, если тот, кто его выиграл, не выплатит денежную сумму в срок;

  • покупатель получает документ, подтверждающий покупку квартиры после окончания торгов и осуществления всех необходимых платежей.

Условия реализации

  • в обязанности доверенного лица входит составление, регистрация и вручение уведомления залогодателю о невыполнении обязательств договора;

  • если после получения данного документа, залогодатель по истечении 30 дней не смог исполнить обязательства, то составляется уведомление о назначении торгов по реализации недвижимости;

  • после опубликования объявления все сделки запрещены;

  • после публикации объявления должно пройти не менее 10 дней до момента начала аукциона.

Возможные сложности

Участники аукциона должны быть знакомы с негативными обстоятельствами, которые могут сопровождать процедуру открытых торгов и ее последствия:                                                                                                                                                                                                                                                                       - если правила и/или условия проведения аукциона были нарушены, залогодатель может оспорить результаты;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    - если публичные торги не состоялись, банк имеет право вернуть в свою собственность залоговую квартиру;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    - в случае несогласия владелец заложенного имущества имеет право подать судебный иск на залогодержателя или покупателя о признании торгов недействительными;                                                                                                                                                                                                                                              - суд признает аукцион недействительным и восстановит права владельца жилья, если в организации и/или проведении торгов будут выявлены нарушения закона;                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  - поскольку, несмотря на решение суда залог не отменяется, залогодержатель может подать встречный судебный иск и лишить владельца жилья квартиры.

Риски при покупке

Часто потенциальные покупатели недвижимости, анализируя информацию о продаваемых квартирах, предпочитают не рассматривать варианты с залоговым жильем, поскольку опасаются столкнуться с проблемами и небезосновательно. Рассмотрим основные риски и подходы к их минимизации.

Возможные риски:

  • залогодатель может отказать покупателю квартиры в передаче ее в собственность, например, отказаться из нее выезжать;

  • потеря покупателем купленной квартиры в связи с тем, что другие участники могут оспорить результаты аукциона (о чем было сказано выше);

  • покупка будет считаться незаконной, если сумма залога не будет покрыта суммой сделки; тогда спор между участниками придется решать в судебных инстанциях.

Пути снижения рисков:

  • чтобы обезопасить себя от утраты вложенных средств, покупателю рекомендуется включить в договор с банком пункт о возврате денег в ситуации принятия судебного решения в пользу предыдущих собственников;

  • новый владелец жилья имеет право обратиться с иском о выселении.

Что еще следует знать:

  • число судебных споров по поводу недвижимости в залоге малочисленно, да и сам факт подачи искового заявления еще не означает, что решение будет принято в пользу противной стороны;

  • согласно статистическим данным число негативных реакций собственников жилья минимально.

Если Вы готовы участвовать в приобретении залоговой недвижимости, следует обратиться к опытному юристу, а также самостоятельно ознакомиться с отечественным законодательством.


Не стоит бояться заключения незнакомых и рискованных сделок, следует грамотно к ним подготовиться, что позволит стать владельцем понравившейся квартиры и, как правило, значительно сэкономить.

Желаем удачи!